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    2. 南都物業:逆流而上|年報風云?

      原創 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居財經 靳文雨 10.2w閱讀 2023-05-04 11:31

      ??文/樂居財經 靳文雨

      ??有人調侃,這是物企史上最慘財報季。但在黯淡的市場行情中,卻有一家物企走出了自己的獨立行情。

      ??總部位于杭州的南都物業(603506.SH),4月24日發布年報。資料顯示,其2022年實現營業收入18.47億元,同比增長15.93%;實現扣非歸母凈利潤1.11億元;毛利率19.54%;基本每股收益0.77元。

      ??次日,南都物業公布2022年年度分紅預案:向全體股東每10股派發現金紅利3.097元(含稅),合計派發現金紅利總額為5815.48萬元。

      ??資料顯示,其2022年全年新增簽約項目107個,新增簽約面積1330.63萬平方米,較上年度增長35.63%。在行業調整的當下,南都物業不僅規模有了大幅提升,且在業態布局方面進一步豐富多樣。

      ??值得一提的是,考慮到地產市場波動影響及非住領域市場空間較大,南都物業自2021年起將公建和城市服務作為未來成長新的發力點,并致力于向國內領先的城市運營綜合服務商轉型升級。

      ??收并購助力規模提升

      ??長三角經濟圈優勢持續鞏固

      ??對于2022年營收的增長,南都物業表示,主要系并購普惠物業、中大物業,浙江省內業務規模持續增長。

      ??據了解,去年1月5日,南都物業收購了浙江中大普惠物業有限公司(簡稱“普惠物業”)與杭州中大物業服務有限公司(簡稱“中大物業”),總斥資1.32億元。

      ??從去年2月開始并表,截至報告期末,普惠物業實現營業收入1.34億元,凈利潤1090.49萬元;中大物業實現營業收入1067.24 萬元,凈利潤164.41萬元。

      ??另一方面,南都物業也開放合作,并有了落地成果。去年,其與中鐵建城市開發有限公司、山東春澤華翰控股集團簽署戰略合作協議,與前者開展文旅新城、科技產業園區、總部基地、未來社區等項目的合作。目前已落地金華石泄未來社區、寧波、上饒、溫州案場等項目。同時擬為春澤華翰開發建設的產業地產、文旅地產等綜合項目提供專業化的物業管理服務,藉此南都物業將進一步深耕江西、北京、山東等地區。

      ??此外,去年4月,南都物業完成了與烏鎮實業(桐鄉)有限公司的戰略合作協議簽署,次月,又與烏鎮實業設立了合資公司桐鄉市烏鎮南都智慧城市服務有限公司。當前,烏鎮南都已順利接管包括互聯網之光博覽中心、融媒體、智慧社區、東苑農貿市場、雙橋北苑等各類業態近20個項目,接管面積近百萬方。

      ??在版圖擴張上,南都物業遵循“1+N”的區域布局,深耕“1”個長三角經濟圈,輻射至周邊“N”個省市。

      ??從業務布局來看,其年內總簽約項目711個,總簽約面積8490.91萬平方米,服務版圖已覆蓋全國40余個城市,新進入云南市場。其中長三角區域(江浙滬皖四?。┖灱s面積占比87%,較2021年上升約5個百分點,長三角區域營收占比91.70%,較上年同期增長1.87個百分點。

      ??其中,作為大本營的浙江仍是主力糧倉,去年營收達11.78億元,同比增長22.74%,僅杭州市營收達8.65億元,貢獻了近半數的收入。

      ??綜上可以看出,不斷提升已進入區域的項目密度,讓南都物業在長三角的地緣優勢得到了進一步鞏固,在此基礎上,其全國化版圖也有了進一步擴張。

      ??多元化業務并舉

      ??非住業態新拓占比52%

      ??城門失火,殃及池魚。巨浪打過前端的房地產,潮水也波及了下游的物管行業。要想勇立潮頭,必須持續學習,敢于創新。

      ??對于物企來說,除了傳統的住宅、商業綜合體、寫字樓、產業園區等,還有文旅、工建、學校、醫院、機場服務項目等。換言之,誰能在第三方市場占據領先地位,誰就有可能成為未來的“王者”。

      ??這對于沒有地產“爸爸”的南都物業來說,是必備的生存技能,且要不斷精進。

      ??截至2022年底,南都物業全年新增簽約面積中,住宅項目占比48%,商寫項目占比25%,城市服務項目占比27%,非住業態的新拓占比達到了52%。

      ??南都物業提及,把公建及城市服務作為市拓的重點領域。一方面是因為新開發住宅領域受到房地產市場的波動影響;另一方面因為非住領域市場空間較大,尤其是城市服務領域有很廣闊的市場可以拓展,且具有一定的規模效應。

      ??這其中,交通樞紐類物業的拓展表現突出。新增項目有紹興城際鐵路、杭州蕭山國際機場、成都地鐵3號線、杭州火車西站、寧波棟社國際機場,業態覆蓋了地鐵、大型高鐵站、城市間鐵路和國際機場。

      ??今年杭州將會舉辦亞運會,身在杭州的南都物業自然也會參與其中,其服務項目有德清地理信息小鎮運動中心和西湖國際高爾夫賽事服務中心。

      ??此外,除了前文提及的烏鎮南都智慧城市服務項目,在園區方面新增了杭州養生堂工業園、中國智能骨干網菜鳥太倉項目;在文旅方面,新增了杭州凈慈寺和常熟虞山風景區項目;在學校方面,新拓了北京航空航天大學杭州創新研究院、揚州工業職業技術學?!?。

      ??從南都物業的已交成績單來看,不難看出它的努力,規模增長的同時,也實現了多類業態齊驅并進,積極轉型高質量發展,形成了多元化,可持續的發展生態圈。

      ??探索“物業+”發展模式

      ??物業增值服務毛利率44.61%

      ??當下,物業服務過程中,業主的需求也在不斷增多,與之相應的增值服務內容也日趨豐富。南都物業在這方面也在不斷探索,通過“物業+”內容,既便利了業主,也為企業帶來了更多的收入。

      ??在這方面,通過南都物業的年報可知,其物業基礎服務收入約為15.90億元,占收入總額的86.21%;物業增值服務總收入約1.76億元,占收入總額的9.52%,但增值服務的毛利率為44.61%,是毛利率最高的業務板塊。

      ??在社區增值服務領域,南都物業主要圍繞“5+N”產品線布局,以智慧生活服務平臺“悅嘉家”開展社區零售,并鏈接線下到家服務、美居服務、中介租售、社區空間運營等增值服務板塊。

      ??此外,2022年南都物業的資產管理服務收入同比上升34.09%至4212.47萬元,成為年內各業務板塊增長最快的業務。同時,資產管理服務毛利率由負值轉正,至2022年度,毛利率達5.92%,較上年同期增加40.68個百分點。

      ??經營效益改善,資產管理服務毛利由負轉正,主要得益于其全資子公司悅郡商管采取的一系列重點改進措施,如退出虧損的長租公寓項目,轉變運營策略;對投資回收期較長的承租模式項目進行謹慎評估;對酒店和公寓項目實行并軌管理,推動兩大板塊持續降本增效等。

      ??表現突出的“社區增值服務”和“資產管理服務”,正是南都物業“一體兩翼”發展中的“兩翼”,這二者的發展潛力,從以上數據可窺一斑。

      ??量質提升反饋到經營上,讓南都物業的營業收入呈現出逐年遞增的態勢,其2018年~2022年營業收入分別為10.59億元、12.44億元、14.13億元、15.93億元、18.47億元。

      ??最新發布的一季報顯示,其營業收入4.65億元,同比增長12.16%,凈利潤4032.8萬元,同比增長7.18%,基本每股收益0.21元。一季度其新簽物業服務項目26個,新簽約面積約271.22萬平方米。

      ??即便物管行業發展受到挑戰,但南都物業的種種表現顯示,其正在逆流而上??v觀其業績表現,不僅規模有了提升,且在將基礎物業板塊業態進一步深化的同時,積極提升非住領域各細分業態核心競爭力并有了顯著成效,為走向市場空間更廣闊的城市綜合服務領域奠定了基石。

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